Многие, стараются вообще не думать, что возможна продажа квартиры. Привыкают к уютному гнездышку, но мысли о смене жилья время от времени приходят в голову. И вот, когда где-то в голове решение принято, вопрос о продаже квартиры встает остро, появляется новый вопрос – с чего начать?

Как правило, все начинается с серфинга по просторам интернета. Чтения форумов и сбора непроверенных рекомендаций и устаревших советов. К сожалению, в голове продавца, зачастую формируется искаженное представление о процедуре продажи квартиры.

Мы уверены, что эта статья будет полезна многим, кто собирается продавать свое жилье. Информация основана на экспертных советах риелтора с обширным опытом реальных продаж.

ШАГ No1 С чего начинать продажу квартиры

Прежде чем начать, запишитесь на консультацию к тому, кто уже продаёт вторичку в Вашем регионе, продает часто и много — с опытным риелтором. Возможно это Ваш будущий помощник и через него будет проходить продажа квартиры.

Расскажите риелтору без утайки всю вашу начальную ситуацию — точный адрес, площадь, особенности дома, количество комнат, соседи. Не забудьте уточнить раздельные они или смежные. Уточните, производилась ли перепланировка квартиры и узаконена ли она. Объективно оцените состояние квартиры. Тут могут пригодиться специфичные выражения: убитая, требует ремонта или заезжай и живи.

Сообщите о документах, которые подтверждают Вашу собственность. Обязательно отметьте причины, которые могут повлиять на продажу. Это могут быть вынесенные решения суда, ипотека, особые жизненные ситуации и т.д. Поскольку именно они могут стать существенной причиной и повлиять на успешный запуск продажи и дальнейший ход сделки.

Квалифицированный специалист по недвижимости даст Вам развёрнутый и обоснованный ответ. Конечно же задаст дополнительные вопросы, которые помогут ему высказать вам свое мнение по предполагаемой продаже. Не торопите, дайте ему возможность провести анализ — в общем, дайте ему немного времени. Он разберет Вашу ситуацию до «атомов» и предложит наилучший вариант.

Продажа квартиры — вторичка! Важно!

Рынок вторички многогранен и отличается, точнее имеет свои особенности в зависимости от региона продажи. Так бывает, что результат анализа продажи какой-либо квартиры, может оказаться неожидаемым. Может так случиться, что он признает идею с продажей плохой затеей. Не стесняйтесь, спросите у него о перспективах продажи.

Если риэлтор – профессионал своего дела, то он не станет лукавить и обещать невозможное. Риелторы-профессионалы в первую очередь ценят свое время и дорожат им.

Многие клиенты, после качественной консультации с риелтором понимают, что продажа квартиры на данный момент не актуальна. И продажа квартиры, для таких собственников заканчивается, так и не начавшись…

Те собственники, которых не устроил анализ специалиста, к сожалению, продолжают искать того, кто подтвердит их мечты, фантазии и грезы. Они не прислушиваются к советам опытных специалистов и продолжают дальше. Несомненно, они находят агентов по недвижимости, которые подтверждают их ошибочные ожидания и начинают процесс продажи квартиры.

Мы настоятельно рекомендуем Вам прислушиваться к мнению только специалистов в своем деле. И если 8 из 10 экспертов считают нецелесообразным затею с продажей сейчас, то стоит прислушаться и отложить до лучших времен. Мнение экспертов на чем-то основано и лучше прислушаться к нему.

А как бывает чаще всего?

Это конечно не идеальный вариант. Но исходя из практики, происходит все именно по наихудшему варианту. Собственник начинает работать с любителем, продажа затягивается на продолжительное время. Начинаются качели по уменьшению стоимости квартиры. И сделка с радужными перспективами превращается в некое наказание.

В любом случае только собственник решается начать процесс продажи квартиры. Он должен отдавать себе отчет обо всех последствиях, которые могут сопровождать сделку. Поэтому прислушайтесь к здравому смыслу и посмотрите трезво на ситуацию и все доводы в отношении её.

Продажа квартиры, начатая с череды ошибок, не только затягивает продажу, но и отодвигает вас от новой намеченной цели…

Шаг No2 Сначала оценка — продажа квартиры потом

Продажа квартиры начинается с ее правильной оценки. Собственник квартиры, в первую очередь сам для себя, должен принять ее цену.

Опытный специалист по продаже недвижимости профессионально, по специальным триггерам оценки определит стоимость Вашей квартиры. Да, он будет использовать данные о проданных квартирах в Вашем районе, в Вашем доме, будет учитывать имеющуюся инфраструктуру и многие другие факторы.

Исходя из суммы, Вам необходимо решить устраивает ли она Вас. Достаточна ли она для закрытия обязательств или для начала покупки нового жилья. Либо, если не устраивает, то отложить сделку до лучших времен, а может быть задуматься о поиске дополнительных инструментов, в виде инвестиций, займов, ипотеки для исполнения своей новой мечты.

В настоящее время рынок вторички перенасыщен. Это обусловлено тремя основными причинами:

• желание переехать в другой город;
• множество интересных предложений на рынке новостроек;
• отсутствие спроса на жилье из-за не благополучности города или даже региона.

Вторичный рынок недвижимости становится похожим на аукцион, причем ставки только на понижение. Тот, кто предложит самые выгодные условия по продаже, тот и продаст квартиру быстро. Не забывайте об этом факте при расчетах стоимости квартиры.

Определите для себя планку нижней цены.

Дабы не испытывать иллюзий, используйте для анализа самые дешевые варианты. Рассматривайте только аналогичные предложения. Будьте дальновиднее, берите чуть большую географию.

На практике, риэлтор сталкивается с тем, что собственник имеет крайне шаткую позицию по стоимости квартиры. Она зачастую основана на самых высоких ценах в пределах одного дома. Однако эти предложения также могут быть выставлены не по адекватной цене и продаваться годами.

Еще раз хочется вернуться к вопросу о выборе риелтора. Выбирайте профессионала. Поверьте, всегда найдется новичок или коллекционер клиентов, который возьмется за продажу. Он одобрит и подтвердит все ваши грезы, мечты и выводы. Однако при этом он будет преследовать только одну цель – подписать с вами эксклюзив и ограничить Вас от общения с другими риелторами. В его коллекции собственники постепенно теряют надежду на продажу по заявленной стоимости. Теряют надежду, ценное время, а в итоге снижают цену, либо вообще отказываются от продажи. А ведь все это можно было сделать в самом начале пути.

Шаг No3 Начни продажу квартиры с красивых фото

Четкие, красочные и информативные снимки объекта – это половина успеха объявления о продаже. Необходимо выбрать самые удачные ракурсы. Потенциальный покупатель, рассматривая фотографии должен иметь возможность представить себе квартиру. Погрузиться в ее атмосферу и мысленно купить ее. Если не до конца уверены, в своих способностях фотографа, то доверьтесь профессиональному риелтору или наймите профессионального фотографа.

Способы подачи объявлений меняются. Помните, сначала были просто 4-5 строк в газете. Потом к ним добавились фото. Затем все ушли в интернет и появилась возможность показывать красивые и реальные фото объекта. Сейчас активно развивается медийная подача информации, поэтому можно снять видео ролик. Дополнительно к видеоролику и фото желательно приложить план или хотя бы чертеж квартиры.

90% самостоятельных продавцов, впрочем, как и многие риэлторы, убеждены, что фотографии объекта продажи не главное. Выставляют темные, не информативные снимки, на которых ничего не разберешь и не представишь квартиру. Выкладывают их в интернет и ждут шквал звонков и быструю продажу.

Позиция – приедут смотреть сами все увидят – не работает!

Поверьте, удачный снимок и ракурс может ускорить продажу …потому что именно благодаря ему – приедут.

Шаг No4 Продающее описание квартиры

Вот тут конечно нужно постараться и проявить все знания о квартире. Необходимо очень подробно и с любовью описать свое жилище до малейших подробностей. Описывайте преимущества и старайтесь ничего не упустить.

Никогда не скрывайте этаж квартиры, укажите куда выходят окна, приложите чертеж с планировкой. Если при ремонте использовались специальные материалы обязательно опишите их преимущества. Сделайте акцент на вид из окна, а также на отсутствие шума от магистрали или детского сада. Опишите дом в целом и состояние подъезда. Особое внимание уделите соседям – тихие, семейные, пожилые.

Опишите инфраструктуру жилищного комплекса, дома и/или микрорайона. Укажите на наличие в пешей доступности магазинов, школ, социальной инфраструктуры. Можно указать названия точек организации быта и услуг, а также порекомендовать их будущим жильцам.

Подробно расскажите о спортивных сооружениях, экологию, водоемы, боры и т.д….
Определитесь кто будет вашим клиентом, кому покупка вашей квартиры может быть наиболее выгодной? Отсюда нужно будет исходить при описании квартиры и делать соответствующие акценты.

Допустим у вас первый этаж. Плюсом может служить формулировка высокий первый этаж. Или последний этаж. Тогда существенным плюсом будет указание, что имеется технический этаж. Главное писать правду и выделять преимущества из всего. Не стоит писать завуалированные описания, этим вы только подчеркиваете ущербность квартиры.

А ведь кому-то действительно нужен первый этаж… Ведь вашим покупателем может быть престарелая бабушка у которой болят ноги или она боится высоты. Или напротив, бизнесмен, который переведет квартиру в нежилое помещение и откроет салон красоты. А кто-то любит высоту и принципиально выбирает только самые высокие этажи. Кто-то готов первое время спать на полу и отсутствие ремонта его не испугает.

Шаг No5 Продажа квартиры — реклама

Тут главное ориентироваться по площадкам, которые популярны для размещения объявлений и имеют большую посещаемость. Будет достаточно разместиться на них. Причем в каждом регионе они свои, тут важно знать их.

При продаже домов мы рекомендуем дополнительно к объявлению повесить рекламный баннер на дом или забор.

Однако при продаже квартиры мы категорически не рекомендуем этого делать. Баннер как «белый флаг», указывающий на то, что тут продается неликвид. Хорошее предложение не заставит долго ждать своего покупателя. Баннер, это уже крайний выход, и вывешивать его нужно только в крайнем случае, когда все другие способы продажи были испробованы.

Шаг No6 Продажа квартиры связана со сбором нужных документов

В некоторых случаях, одного желания продать квартиру не достаточно, чтобы запустить рекламу. Необходимо, чтобы были все правоустанавливающие документы (договор КП, дарения, решение суда, завещание и др.) на нее. Необходимо найти все документы, которые подтвердят ваше право собственности (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН). И другие, которые связаны с ее покупкой и собрать все в одном месте.

Свидетельство о регистрации права выдавалось ранее всем собственникам. Сегодня выдается выписка из ЕГРН, которую можно в любой момент запросить в Росреестре и подтвердить свое право.

Также понадобятся и другие, назовем их вспомогательные документы, но без них сделку не проведут. К ним можно отнести: разрешение органов опеки, кадастровый паспорт, всякого рода согласия, план БТИ, ваш гражданский паспорт. От специфики сделки могут понадобиться и другие документы или справки.

Шаг No7 Предпродажная подготовка

Продажа квартиры обязательно должна сопровождаться подготовкой. И если с документами и качественным объявлением мы разобрались, то что делать с ремонтом. В целом, уборка помещения или даже небольшой косметический ремонт будут полезны перед продажей практически каждой квартире.

Начните с хлама. Его нужно либо выкинуть, либо унести в гараж. Расставьте всё по местам, отмойте пол с чистящим средством. Зачастую этого вполне достаточно. Лучше пусть в квартире будет предельно просто, но чисто и аккуратно.

Если же вы все-таки решитесь сделать ремонт перед продажей, то имейте в виду. Ремонты имеют свойство затягиваться, причем как на месяцы, так и годы. Вложенные в ремонт деньги очень редко можно вернуть, т.е. стоимость квартиры они не увеличат.

Мы рекомендуем выходить на продажу квартиры в ее настоящем состоянии.

Подведем итоги

Очень важно начать продажу правильно и подготовить все документы. Если все будет подготовлено правильно, то и сделка пройдет комфортно. Если же сразу выбрать неправильный вектор, то и продажа может затянуться.

И не смотрите, что кто-то из окружающих уже продал, возможно даже быстро…
Не нужно на себя наговаривать, каждая продажа уникальна своей ситуацией. И тем более не нужно рассуждать что им везёт, а Вам нет! Все это разговоры в пользу бедных.

Получилось продать быстро, значит просто одни хорошо подготовились в начале продажи. Не получилось, значит понадеялись на волю случая…согласились на продажу, когда не нужно было выставлять…и т.д. как выше по тексту.

Продажа квартиры в Калининграде

Мы рекомендуем агентство недвижимости Жилфонд, — филиал в Калининграде.
Там работаю настоящие профессионалы своего дела.

С заботой о Вас, Family-Lite